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房地产行业数据背离 企业要调整战略战术

荣盛成长首席经济学家 尹中立

年头?年月以来,地皮购置面积与新开工面积指标走势呈现严重背离。究其缘故原由,主要有以下几点:一是年头?年月以来,地皮相助开拓和并购大年夜幅增添,但因为二级市园地皮买卖营业信息并未完全纳入统计体系,收并购地皮不计入地皮购置却会孕育发生新开工。二是新版《城市房地产治理法》将闲置地皮处置惩罚上升至司法层面,各地加速闲置用地处置惩罚;地皮增值税法已公开收罗意见,未来,经由过程囤地坐享增值收益将大年夜打折扣,部分陈年囤地加速入市。三是市场预期发生转变,开拓企业追求高周转;在地方政府共同下,“拿地即开工”已成为现实。

数据走势呈现背离

从房地产行业的正常逻辑看,地皮购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系,当开拓商对市场持乐不雅预期时,地皮购置面积增速增添,新开工面积增速同样加快,反之亦然。是以,在正常环境下,二者之间是维持同等的,两个指标的数字也会基真相同。

然而,自2019年头?年月以来,地皮购置面积增速与新开工面积增速的走势之间发生了显明背离。今年前8个月,地皮购置面积同比增速匀称值为-30%,而房屋新开工面积同比增速匀称值为10%(见图),两个数据相差40个百分点,呈现了严重的背离征象。笔者觉得,这在必然程度上反应出宏不雅经济政策、行业运行、企业经营模式的变更,值得深入钻研。

地皮收购会形成新开工

2018年股市大年夜幅度下跌,导致很多夷易近营控股类公司债务危急加剧,而债务危急的传导一定影响到地皮市场,很多公司为明晰偿债务,被迫处置地皮资产。是以,2018年下半年以来,地皮市场收购吞并项目显明增多。进入今年5月份之后,房地产金融政策显着收紧,部分房地产企业迫于资金艰苦,加速让渡项目股权。截至今年三季度,泰禾集团(6.010, -0.03, -0.50%)已经处置了12个项目,回笼资金约84.45亿元;新城控股(30.100, -0.32, -1.05%)共让渡了21个项目;阳光100经由过程股权让渡协议,回笼资金约60亿元。百强房企尚且如斯,部分中斗室企更是频繁经由过程甩卖项目求生。

别的,在地皮价格持续攀升的背景下,经由过程招拍挂在核心城市扩大年夜地皮贮备的难度加大年夜,而并购成为增添地皮贮备的有效要领。今年1月,融创以125.5亿元的对价,收购了泛海控股(4.360, -0.10, -2.24%)旗下子公司100%的股权,得到北京、上海两大年夜优质地块项目100%职权;5月份开始,大年夜部分城市的地皮市场规复至高位时,公司基础竣事经由过程招拍挂获取地皮,并购所得地皮占融创土储的比例高达70%。

地皮收购吞并的信息不会反应在地皮购置面积的统计中,但却会形成新开工。从指标解释可以看出:地皮购置面积,包括房地产开拓企业在申报期内,经由过程划拨要领和招拍挂等出让要领取得地皮应用权的地皮面积。其范围并不涉及二级市场买卖营业。

虽然二级市场实际买卖营业持续升温,但二级市园地皮买卖营业信息并没有完全纳入统计体系,仍有待规范。与地皮一级市场比拟,二级市场经久处于自发分散状态,成长相对滞后且不规范。为规范、推进二级市场成长。2017年2月,国土资本部印发《关于完善扶植用地应用权让渡、出租、典质二级市场的试点规划》,在34个市县(区)开展为期两年的试点,敦匆匆各地搭建统一的二级市场买卖营业平台。今年7月19日,国务院办公厅印发《关于完善扶植用地应用权让渡、出租、典质二级市场的指示意见》,明确了地皮的让渡形式,将导致地皮应用权转移的行径都视为地皮让渡,实施统一监管。跟着轨制扶植加速推进,未来二级市场买卖营业将更趋规范,并慢慢纳入统计体系。

囤地行径将消掉

地皮闲置治理已上升至司法层面。早在1999年,原国土部就出台了《闲置地皮处置法子》,并于2012年进行修编,明确提出:地皮闲置长达两年的,地方政府可以无偿收回应用权。因为该政策只是处置法子,并未上升到司法层面,虽然有地方政府考试测验实施,但并未大年夜面积推广。

2018年新版《城市房地产治理法》收罗意见,第二十六条明确提出,跨越出让条约约定的动工开拓日期满一年未动工开拓的,可以征收相称于地皮应用权出让金20%以下的地皮闲置费;满二年未动工开拓的,可以无偿收回地皮应用权。同年,地方政府纷繁出台政策,加强闲置地皮治理。2018年8月,安徽省政府办公厅印发《清理处置批而未供和闲置地皮专项行动规划》。同年9月,陕西、四川等地先后启动批而未供地皮和闲置地皮清理处置攻坚行动。受此影响,部分开拓企业陈年囤地被迫破土动工。

地皮增值税立法,囤地收益将大年夜打折扣。今年7月16日,财政部、国家税务总局公开《中华人夷易近共和国地皮增值税法(收罗意见稿)》,填补了以往征管破绽,将“可清算”统一改为“应清算”,房企使用无息应交税费的光阴大年夜幅缩短;明确地皮增值税推行四级超率累进税率,囤地带来的巨额收益将打折扣。该律例还未正式出台,但政策调控偏向明确,开拓企业将仔细掂量囤地扣除税收后的收益比率,囤地、炒地意愿将减弱,部分陈年囤地有望加速入市。

“拿地即开工”成为现实

本轮房地产上升周期已经持续了近4年,自2018年下半年之后,市场预期已经发生了变更,体现为新居去化周期变长。只管有2019年头?年月信贷宽松的刺激,房地产市场有过短暂的“小阳春”,但随后的7月尾高层明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,加上房地产金融政策显着收紧,市场预期再次回落。

一方面,在市场预期发生根本性转变的背景下,加之整体信用情况偏紧,房企纷繁抢开工,执行“高周转”模式。由于只有开工后才可申请开拓贷,同时加快施工直至取得预售证,经由过程预售获取贩卖回款来应对资金压力。另一方面,跟着预期发生改变,地皮价格增值的空间已显着缩小;跟着地皮溢价率回落和流拍的增添,部分三四线城市以致可能会呈现地皮价格下降,囤地已没故意义。

为进一步前进行政审批效能,进一步优化营商情况,部分地方政府也在简化流程,助力开拓企业实现高周转。9月4日,南京市筹划和自然资本局宣布《关于进一步优化新取得扶植用地应用权范围内临时修建审批事情的看护》。开拓企业扶植临时售楼处等配套项目,取得临时施工许可的历程,从几个月到一年以致更长压缩至一天。按照《看护》,最快解决当日就可开工,“拿地即开工”成为现实。

房企要转变思维模式

地皮购置面积与新开工两个指标数据走势呈现背离,表现出房地产法治扶植加速推进,对行业的规范管理显明加强;反映出地产宏不雅调控思路的转变,对行业成长预期孕育发生的重大年夜影响。

中央已经明确,将坚持“房住不炒”的定位不动摇,落实房地产长效治理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对付企业而言,一方面,应亲昵关注房地产领域司执法例以及轨制扶植,并及时评估相关政策律例对行业成长、企业运营带来的影响,以积极应对;另一方面,要顺应大年夜势,转变思维模式;调剂计谋战术,以应对新的趋势和新的情况。

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